A visszaesés és bizonytalanság korszaka

Az ingatlanpiac a 2010-es évek végén még erős növekedést mutatott. 2018–2019-ben az adásvételek száma stabilan 150 ezer körül mozgott évente, a lakásárak folyamatosan emelkedtek, és a banki hitelezés is magas szintet ért el. Ez az időszak azonban 2020-tól gyökeresen megváltozott.

COVID-19 járvány

2020 tavaszán a koronavírus-járvány egyik napról a másikra állította meg a lakáspiaci lendületet. A kijárási korlátozások és a gazdasági leállás miatt a vevők tömegei halasztották el a döntésüket, és az ingatlanforgalom hirtelen visszaesett. A KSH adatai szerint 2020 második negyedévében mintegy 30%-kal kevesebb tranzakció történt az előző év azonos időszakához képest. Bár a nyárra részben visszarendeződött a piac, a bizonytalanság érezhetően beépült a vásárlói gondolkodásba.

Háborús hatások, újabb sokk

2022 februárjában az orosz–ukrán háború kitörése ismét sokként érte a gazdaságot, és ez alól az ingatlanpiac sem volt kivétel. A háború hatására elszálltak az energiaárak, nőtt az infláció, és megrendült a lakossági bizalom. Mindez a vásárlók jelentős részét kivárásra késztette – különösen a befektetési célú vevőket, akik érzékenyek a kockázatokra.

Infláció és hitelkamat-sokk

A háborúval egy időben és részben annak hatására, az infláció 2022 második felétől rekordmagasságba emelkedett. 2023 elején a 12 havi infláció meghaladta a 25%-ot, ami az utóbbi évtizedek legmagasabb értéke volt. A jegybank kénytelen volt éles kamatemelésekkel reagálni, aminek következtében a lakáshitelkamatok is 10% körüli szintekre emelkedtek.

Ez szinte teljesen elzárta a banki finanszírozást a lakosság széles köre elől. A folyósított lakáshitelek száma 2023-ban mindössze 55 354 darab volt, ami alacsonyabb, mint a 2009-es válság idején. A hitelpiac gyakorlatilag visszatért a 2013 előtti mélypontra.

Ezek az együttes hatások – járvány, háború, infláció és hitelszűke – egy többéves keresleti válságot eredményeztek a magyar lakáspiacon, ahol 2023-ra már nemcsak az árnövekedés állt meg, de a reálárak is csökkenni kezdtek.

2024: a fordulat éve a magyar lakáspiacon

A 2022–2023-as mélypont után 2024-ben látványos élénkülés indult el a magyar lakáspiacon. A Központi Statisztikai Hivatal által publikált legfrissebb adatok alapján a tranzakciószám, a nominális lakásárak és a reálértéken számított árindex egyaránt emelkedett, jelezve, hogy nem csupán átmeneti korrekcióról, hanem szélesebb körű piaci fordulatról van szó.

9%-os tranzakciószám növekedés országos szinten

A teljes éves lakáspiaci forgalom 2024-ben elérte a 114 700 darabot, szemben a 2023-as 105 200 értékesítéssel. Ez közel 9500 darabos növekedést jelent, vagyis a piac 9%-kal bővült éves összevetésben. A bővülés minden negyedévben érzékelhető volt, de a legerőteljesebb növekedés 2024 IV. negyedévében volt megfigyelhető, amikor az értékesítések száma 22%-kal múlta felül a 2023 IV. negyedévi értéket.

A forgalombővülés motorját a használt lakások jelentették, amelyek értékesítése 26%-kal nőtt az előző évhez képest. Ugyanakkor az új lakások piaca is jelentős élénkülést mutatott, ahol a tranzakciószám 67%-kal emelkedett. Azonban az új lakások aránya az összes eladás között továbbra is csekély, mindössze 5% körüli.

A számok alapján jól látszik, hogy az új lakás szegmens — az erős százalékos növekedés ellenére — még mindig alacsony súlyt képvisel a teljes lakáspiacon. A kínálat szűkössége, a magas építési költségek és a fejlesztői óvatosság valószínűleg még évekig limitálni fogja ennek a szektornak a szerepét.

Árnövekedés nominálisan és reálértékben is

2024-ben a lakásárak átlagosan 13%-kal emelkedtek nominálisan, ami azt jelenti, hogy az eladott lakások árszintje országosan ilyen mértékű drágulást mutatott az egy évvel korábbihoz képest. Ez az érték meghaladja a 2023-as 7,1%-os nominális árnövekedést, és közelít a 2022-es csúcshoz, amikor még az infláció is erőteljesen fűtötte a piacot.

Az ábrán a magyar lakóingatlanok árainak alakulása látható negyedéves bontásban, 2015-ös bázison (2015 = 100). A kék vonal a nominális árindexet mutatja, vagyis azt, hogy az ingatlanok ára forintban hogyan változott az évek során. A narancssárga vonal viszont az árak reálértékét jelzi, azaz inflációval korrigált formában. A kettő közti különbség látványosan szemlélteti, hogy míg az árak nominálisan folyamatosan nőttek, 2022–2023-ban reálértékben csökkenés következett be – ez 2024-re fordult újra emelkedésbe.

A reálértéken számított árak is pozitív irányba mozdultak: 8,9%-os növekedés volt megfigyelhető 2024-ben éves szinten. Ez különösen jelentős annak fényében, hogy 2023-ban reálértéken még árvesztés történt – vagyis az ingatlanárak ugyan nominálisan emelkedtek, de az inflációval korrigálva valójában csökkent az értékük.

A 2024-es reálár-emelkedés tehát valódi értéknövekedést jelez, nem csak pénzromlásból fakadó nominális drágulást. Ez azt is sugallja, hogy a kereslet mögött nemcsak „kényszervásárlók” állnak, hanem olyan vevők, akik valódi vásárlóerővel rendelkeznek – akár saját forrásból, akár családi támogatással.

A piac egyensúlya helyreállni látszik

A tranzakciószám és az árak együttes növekedése azt mutatja, hogy 2024-ben a lakáspiac visszatért egy egészségesebb működési dinamikához. Míg 2022–2023-ban az alacsony forgalom és a stagnáló (sőt reálértéken csökkenő) árak inkább a válság tünetei voltak, 2024-ben már egy fokozatos újraindulás rajzolódik ki.

A növekedés azonban nem egységes: területi és lakástípusonkénti különbségek továbbra is jelentősek. A fővárosban például az árak csak mérsékelten emelkedtek, míg vidéken – különösen a megyei jogú városokban – dinamikusabb árnövekedés volt tapasztalható.

Lakáshitelezési élénkülés, de még nem teljes felépülés

A 2024-es évben a magyar lakáshitelpiac jelentős élénkülést mutatott a 2023-as mélyponthoz képest, azonban a piac még nem érte el a korábbi évek csúcsszintjeit (darabszámban).

Folyósított lakáshitelek: Jelentős növekedés

2024-ben összesen 73 ezer lakáshitelt folyósítottak, ami közel 30%-os növekedést jelent az előző évhez képest. A folyósított hitelek összege elérte az 1279 milliárd forintot, ami mintegy duplája a 2023-as értéknek.

Használt lakások dominanciája

A lakáshitelek több mint háromnegyedét használt lakás vásárlására vették fel. A használtlakás-vásárlásra folyósított hitelek száma 1,7-szeresére, összege pedig 2,3-szorosára nőtt az előző évhez képest. Az átlagos hitelösszeg 14,5 millió forintról 19,9 millió forintra emelkedett.

Új lakások és építkezések: Mérsékelt növekedés

Az új lakás vásárlásához nyújtott hitelek száma 8,6%-kal, összege 38%-kal emelkedett. Erre a célra 2024-ben átlagosan 23,3 millió forintot folyósítottak, 5 millió forinttal többet, mint 2023-ban.

Államilag támogatott hitelek szerepe

Az államilag támogatott hitelek összege 2,7-szeresére nőtt, míg a támogatás nélküli hiteleké 2,1-szeresére emelkedett az előző évhez képest. Az államilag támogatott hitelek átlagos összege a 2023. évi 10,4 millióról 20,6 millió forintra, a támogatás nélküli hiteleké pedig 12,2 millióról 17 millió forintra bővült.

Hitelállomány és kamatkörnyezet

2024 végén a magyarországi lakáshitel-állomány meghaladta az 5287 milliárd forintot, ami 5,7%-kal magasabb a 2023. év véginél. A lakáshitelek átlagos kamata 6,5-6,6% körül alakult, az átlagos teljes hiteldíjmutatók (THM-ek) jellemzően valamivel 7% felett voltak.

Összegzés: egyértelmű élénkülés, óvatos optimizmus

A 2024-es év fordulópontot jelentett a magyar lakáspiacon. Az adásvételek száma érdemben emelkedett, a lakásárak nemcsak nominálisan, hanem reálértéken is növekedtek, és a hitelezési statisztikák is felfelé mozdultak el – még ha nem is érték el a korábbi csúcsokat. Ezek az adatok összességében azt mutatják, hogy a piac túljutott a 2022–2023-as válságidőszakon, és megindult a kilábalás útján.

Ugyanakkor az élénkülés még nem nevezhető teljes körű fellendülésnek. A hitelpiac csak részben tért magához, a vevők összetétele átalakult, és számos külső tényező – például a nemzetközi gazdasági környezet, a kamatkörnyezet és az inflációs kilátások – továbbra is bizonytalanságot hordoznak.

A jelenlegi trendek alapján azonban joggal bízhatunk abban, hogy a 2024-ben elindult pozitív folyamatok 2025-ben is folytatódhatnak. Ha a hitelpiac stabilizálódik, és a fejlesztői oldal is reagálni tud a növekvő keresletre, akkor a magyar lakáspiac fokozatosan visszatérhet egy fenntarthatóbb, kiszámíthatóbb növekedési pályára.

Forrás: https://megveszlak.hu/Blog/sok-ev-utan-ujra-erosodik-a-lakaspiac